ثروة مصر العقارية.. مليارات وتاريخ يضيع والسبب "غياب ثقافة الصيانة"

يقدر الخبراء العقاريون الثروة العقارية فى مصر بأكثر من تريليون جنيه، لكن المؤسف أن هذه الثروة مهددة بشكل كبير بسبب غياب دراسات المسح الجيولوجى وعمليات الترميم والتنكيس للحفاظ على هذه الثروة من الضياع، واستيقاظ الرأى العام من فترة لأخرى على كارثة انهيار عقار وسقوط قتلى وجرحى ومفقودين تحت الأنقاض، هو مجرد جرس إنذار لكارثة ستقع لا محالة ما لم تتحرك الأجهزة المعنية وعلى رأسها مجلس الوزراء ووزارة الأسكان، فهناك دراسات تؤكد وجود 3 مليون عقار فى مصر آيل للسقوط ويحتاج لعمليات ترميم سريعة ،والأكثر وجعًا أن انهيار الوحدات السكنية يمثل معاناة لكثير من المواطنين البسطاء من محدودي الدخل الذين باع الكثير منهم كل ما يملك أو سافر للخارج ووضع تحويشة عمره لامتلاك وحدة سكنية، فإذا بهذه الوحدة مهددة بالانهيار بسبب هذا المرض المزمن المسمى بـ"بند الصيانة" والذي ربما فٌقد الأمل في تنفذيه، بسبب غياب ثقافته عن المصريين.

ويظل غياب الصيانة أحد الأسباب الرئيسية التي تهدد ملايين الوحدات السكنية وتعرِّض أرواح الملايين من المواطنين وممتلكاتهم للخطر، واللافت للنظر أن انعدام الصيانة الدورية للمباني، وتردي حالة المرافق من مياه وصرف صحي، وتآكل المواسير ما يؤثر بالسلب علي صحة المبني، وسوء استخدام العقارات في غير الغرض السكني، والتكدس السكاني في العقارات فضلا عن التقادم وسوء الاستخدام ومرور مدة زمنية أطول علي المبني وعدم وجود صيانة دورية كل هذا يؤدي إلي ضعف شديد في البنية الخرسانية للعقارات ويعرضها للانهيار.

الأرقام لا تكذب ولا تتجمل

وفقا للأرقام يوجد في مصر 18 مليون وحدة سكنية تمثل نحو 85 في المائة من الوحدات السكنية تقدر قيمتها بـ 750 مليار جنيه مهددة بالانهيار علي سكانها بسبب عدم صيانتها وأن الوحدات التي جري صيانتها يبلغ عددها نحو3 ملايين وحدة سكنية فقط تمثل 15٪ من الثروة العقارية في مصر الغالبية العظمي منها تقع في المدن الجديدة، وكشفت دراسة بجامعة القاهرة أن 50٪ من العقارات تحتاج للصيانة، وأن 90٪ من العقارات في مصر مخالفة وأن نحو »2» مليون عقار آيلة للسقوط.

والبيانات الرسمية لتعداد المنشآت لـ"عام 2017 "التى أعدها الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، توضح أن عدد العقارات الآيلة للسقوط دون أن يتخذ إجراء بشأنها يبلغ 97 ألفا و535 عقارا موزعة فى كافة أنحاء الجمهورية.

وتستحوذ محافظة الشرقية على نصيب الأسد من العقارات الآيلة للسقوط بواقع 11 ألفا و430 عقارا تمثل 11.7% من إجمالى العقارات الآيلة للسقوط، وتصنف هذه العقارات بالتعداد تحت بند "غير قابل للترميم ومطلوب الهدم"، وهو ما أوضحه أحمد كمال مستشار جهاز الإحصاء، أن هذا التصنيف يعنى أن العقارات آيلة للسقوط ومطلوب هدمها ولم يتم صدور أو اتخاذ أى إجراءات للهدم حتى الآن.

وتكشف بيانات جهاز الإحصاء ووجد 11 ألفا و215 عقارا "تحت الهدم" وهى عقارات تم البدء فى اتخاذ إجراءات هدمها سواء إجراءات إدارية أو فنية، بحسب ما وضحه مستشار جهاز الإحصاء.

 والعقارات المهددة بالانهيار في حي وسط القاهرة، وتضم مناطق الحسين والجمالية والدرب الأحمر والحمزاوي والأزهر والباطنية وباب الخلق، وهي تلك المناطق التي تشكل مصر الفاطمية، وتضم 38 ألف عقار، منها عقارات أثرية يقع أسفلها 55 ألف محل تمثل ثروة لسكانه وشاغليه، وهي أقدم عقارات أحياء القاهرة؛ حيث مرَّ علي معظمها أكثر من 150 عاما.

المباني التاريخية

هناك شعوب تأمل أن يكون لها تاريخ، أما مصر فتاريخها معروف لدى الجميع، ولكن ناقوس الخطر يهدد هذا التاريخ المعماري العملاق، بهدم المبانى التراثية وتلويث التراث آفة السطحيين ممن يفقدون قيمة الوعي بالتاريخ.

ووفقًا لآخر إحصائية حكومية، فإن عدد المباني التراثية يبلغ نحو ٦٥٠٠ مبنى، تنقسم لمبانٍ ذوى طرز معمارية فريدة، أو تابعة لحقبة تاريخية معينة، أو كانت مسكنًا خاصًا لإحدى الشخصيات المهمة والتاريخية أيضًا.

 القاهرة وحدها تحتل المركز الأول بقرابة ٣ آلاف مبنى ما بين أثري ذي طابع معماري متميز، وتأتي الإسكندرية، في المرتبة الثانية، حيث سجلت عدد ١٠٩٢ مبنى مسجلا بمجلد التراث، في حي وسط قرابة ٤٤٠ مبنى تراثيًا بينما حي شرق الإسكندرية يمتلك النصيب الأكبر برصيد ٤٥٨ مبنى تراثيا،، إلا أنه تمكّن ملاك ٥٩ مبنى من إخراجها من مجلد الحفاظ على التراث، بعد الحصول على أحكام قضائية، وجرى هدم أكثر من ثلاثين منها خلال السنوات الماضية لعل آخرها عمارة "راقودة" ويجرى الآن مخطط للاستيلاء على قصر الأميرة "فاطمة إسماعيل" بالإسكندرية، وفي بورسعيد يوجد نحو ٧٥٠ مبنى تراثيا.

وبسبب غياب ثقافة الصيانة وإهمالها، فإن هذا التاريخ مهدد بالإنقراض، ونرصد لكم بعض الأ/اكن التاريخية الهددة بالهدم بسبب غياب عميات الترميم والصيانة:

قصر على عبداللطيف

تقول الدكتورة "سهير حواس"، رئيس الإدارة المركزية للدراسات والبحوث والسياسات بالجهاز القومي للتنسيق الحضاري،: إن القاهرة تحتوي على أكثر من ٣ آلاف مباني ذي طابع معماري مميز وأثري تم التعدي والاستيلاء على عدد كبير منها، وهناك جزء كبير تم استخدامه كمبان تعليمية وتحويلها إلى مدارس، وجزء آخر تحول لمبان حكومية، والآخر تم استخدامه على نحو غير متوافق مع قيمة أو تاريخ المبنى.

واستنكرت الاستخدام غير المتوافق مع القصور ذات الطابع المعماري المتميز والنماذج كثيرة حدث ولا حرج، مثل قصر "على عبداللطيف" الواقع بميدان "سيمون بوليفار" بالقرب من السفارة الأمريكية خلف مجمع التحرير، هذا المبنى الأثري مدرج كأثر أي يتبع لإشراف وزارة الآثار مباشرة، ولكن في نفس الوقت أصبح القصر مهجورا ويتبع الإدارة التعليمية لقطاع غرب القاهرة.

والجدير بالذكر، أنه تبلغ مساحة القصر قرابة ألفى متر مربع، ومساحة البناء به تقارب نحو ٦٢٠ مترا مربعا بارتفاع نحو ١٦ مترا، ومكون من طابقين، وكانت الزخارف تكسو المدخل الفخم للقصر، وكذلك الأسقف والحوائط الداخلية، إضافة للوحات الفنية والتي تجعل من القصر تحفة فنية نادرة، لكن الواقع أكثر سوءًا فلا تجديد ولا صيانة، وعندما تقترب منه أشبه بالرجل في مرحلة الشيخوخة يكاد يشكو للناظرين من الإهمال.

قصر الدوبارة:

ويضاف لجملة القصور التي تحولت لمدارس، قصر "الدوبارة" بالقصر العيني، الذي يقع موقعه بحي "جاردن سيتي"، حيث صمم القصر وبناه المعماري الإيطالي "انتونيو لاشياك"، وهو قصر الأميرة أمينة بنت إلهامي ابن عباس حلمي الأول، وهي زوجة الخديو "توفيق" وكانت تلقب بأم المحسنين، ثم تحول القصر لمدرسة تجريبية حكومية، رغم أن القصر في السابق كان مقر المندوب السامي البريطاني، ليكون بذلك الحكم في مصر في هذا التوقيت بين القصرين "قصر عابدين"، مقر الحكم الرسمي لأبناء أسرة محمد علي وقصر الدوبارة للمندوب السامي البريطاني حيث الحماية البريطانية لمصر.

قصر الأميرة حلمية:

ثم يأتى في المقام الثالث قصر الأميرة حلمية إبراهيم بشارع شامبليون، والذي تحول لمدرسة الناصرية، ثم هجُر القصر، وأصبح واقفا ينتظر توالي ومرور السنين حتى يتثني للمالك التخلص منه وتحويله لبرج سكني، ناهيك عن وجود وزارة التربية والتعليم نفسها في أحد القصور والهيئة العامة للتخطيط العمراني في أحد القصور وداخل برج شُيد في حديقتها تربض وزارة الإسكان أيضا.

الجدير بالذكر، أنه يجرى الآن التفكير في إخلاء المباني الحكومية ونقلها إلى العاصمة الإدارية الجديدة، وطالبت "سهير حواس"، بضرورة إعادة توظيف المباني وتحويلها لاستعمالات متوافقة مع القيمة التاريخية والتراثية لها.

لجنة قومية

المعلومات المتاحة تكشف عن أن لجنة قومية عليا برئاسة المهندس "إبراهيم محلب"، تعكف الآن على دراسة كيفية إدارة هذه الثروة العقارية بعد إخلائها من الاستخدام الحكومي، والبحث عن أفضل طرق لاستعمالاتها على النحو الذي يخدم الثقافة والتاريخ، وغيرها على النحو الذي يعظم القيمة التاريخية للمباني ذات الطابع المعماري المميز والمنطقة ككل، كما تدير أغلب الأصول العقارية بمنطقة وسط البلد، شركة إدارة الأصول العقارية للتأمين.

وهناك مطالبات، بمناقشة أي قرارات مع المختصين قبل إصدارها لتقليل نسب الخطأ، وأن يتم الحفاظ على القاهرة التراثية الأصلية بنفس القدر من الأهمية لبناء وتشييد العاصمة الإدارية الجديدة، ويتم تنفيذ هذه المطالبات عن طريق عمل مجلس أمناء له صلاحيات المراقبة والمتابعة بعد خروج المؤسسات والمصالح الحكومية لمقارها الجديدة في العاصة الإدارية الجديدة.

مطارات مصر

تمتلك مصر 22 مطارا، وتسعى لإنشاء مطارات أخرى، ولكن في هذا الجانب من الثروة التى تمتلكها مصر في المطارات ورغم حاجة بعد المطارات لأعمال صيانة جزئية، إلا أن الطيران المدني لم يبخل في في الإنفاق على المطارات وصيانتها وتأمينها، ولك في الأخير دليلًا، حيث أن عمليات تأمين المطارات فقط بحسب حديث وزير الطيران المدني شريف فتحي، فإنها كلفت الدولة 60 مليون دولار في المرحلة الأولى من التأمين، مشيرًا إلى أنه تم زيارة مراحل التفتيش بأغلب المطارات الرئيسية المصرية إلى 5 مراحل بدلا من 3 أو 4.

وحجم الإنفاق على المطارات يقدر بمليارات الجنيهات غير أن بداية الاهتمام بالصيانة بدأت مؤخرا بإنشاء شركة صيانة عالمية جديدة بنظام المشاركة مع شركة "هاى لايت"، وهى تعد من أكبر الشركات الأمريكية فى مجال صيانة المطارات، تبدأ أعمال الصيانة بمطارى القاهرة وشرم الشيخ ثم باقى المطارات المصرية، ويتم تسويقها إفريقيا وعربيا.

المعضلة في المطارات، هو دوام أعمال الصيانة، خاصة وأن مطار القاهرة الدولي يعاني مؤخرًا من إههمال كبير خاصة على مستوى النظافةوالخدمات، وهو ما يدق جرس إنذار حول الحفاظ على هذه الممتلكات وسرعة إصلاح وترميم ما تحتاجه المطارات منعًا لتضاعف أزماته، خاصة أن صيانة المطارات تتكلف أموال طائلة.

مبني جديد للصيانة والأعمال الفنية بتكلفة 150 مليون جنيه

وكان وزير الطيران، افتتح  مبني الصيانة اليومية الجديد لشركة مصر للطيران للصيانة والأعمال الفنية، والذي يتكون من مبني رئيسي علي مساحة تقدر بـ 5200 متر مربع وملحق به مجمع لمخازن قطع الغيار والعدد والآلات علي مساحة 1800 متر مربع بالإضافة إلي مبني الخدمات لمعدات الدعم الأرضي بتكلفة وصلت لـ150 مليون جنيه.

وقال المهندس محمد سعيد محروس رئيس الشركة القابضة للمطارات والملاحة الجوية تقوم الشركة بعدة مشاريع كبري في أكثر من مطار في وقت واحد، كما يتم رفع كفاءة الحقل الجوي بمطار الأقصر بقيمة إجمالية 102 مليون جنيه ، ورفع كفاءة الممر المساعد لمطار أسوان بقيمة 138 مليون جنيه، رفع كفاءة الممر المساعد بمطار طابا ( صيانة ورفع كفاءة الممر المساعد وطرق الاتصال والترماك القديم لإعادة تشغيل الممر المساعد ) بإجمالي تكلفة 70.5 مليون جنية مصري.

الدستور يجرم

 المادة ٤٧ من الدستور تقول صراحة إن الدولة مُلتزمة بالحفاظ على الهوية الثقافية المصرية بروافدها الحضارية المتنوعة، كما تنص المادة ٥٠ من الدستور، على أن تراث مصر الحضاري والثقافي، المادي والمعنوي، بجميع تنوعاته ومراحله الكبرى وكذا الرصيد الثقافي المعاصر المعماري والأدبي والفني بمختلف تنوعاته، ثروة قومية وإنسانية، تلتزم الدولة بالحفاظ عليه وصيانته، والاعتداء على أي من ذلك جريمة يُعاقب عليها القانون.

رأي المتخصصين

يؤكد  الدكتور حسين محمد علام الرئيس السابق لجهاز التفتيش علي أعمال البناء بوزارة الإسكان وأستاذ ترميم المنشآت الخرسانية بالمركز القومي لبحوث الإسكان، أن الصيانة كما عرّفها قانون البناء رقم 106 لسنة 1960 الذي كان ساريا حتي 2008  عبارة عن بندشكلي حيث كانت هناك جهة  إدارية منوط بها القيام بأعمال الصيانة، لكن هذه الجهة كانت تفتقد الإمكانات للقيام بأعمال صيانة ومن هنا ظهرت المشاكل،  فضلا عن أن القانون لم يحدد من الذي يتحمل تكاليف الصيانة سواء كان المالك أو المستأجر،  لافتا إلي أن هذا الوضع استمر حتي عام 2008 حتي صدر »قانون البناء الموحد»  رقم »119» الذي نص علي بند تنفيذ الصيانة وجعل اتحادات الشاغلين، المسؤولين عنها، لكن  دون وجود آليات ملزمة، حتي أصبحت صيانة المبني  تتم بالاتفاق، وهذا الأمر  لا يتم إلا نادرا، خاصة في اللحظات الأخيرة لإنقاذ ما يمكن انقاذه، أو بعد فوات الأوان، مما جعل اتحاد الشاغلين مغلول اليدين، وهذا ما يؤدي في النهاية إلي أن الصيانة لا تتم بشكل جاد وفعلي، وربما في الوحدات الجديدة التي يبلغ عددها نحو »3» ملايين وحدة سكنية تقع  في المدن الجديدة، حيث يقوم مالك العقار بتحصيل مبلغ معين من مشتري الوحدة السكنية أثناء عملية البيع والقيام بإيداعه في أحد البنوك تحت بند اوديعة الصيانةب للعقار وهذه الوحدات لا تمثل إلا جزءا بسيطا  تصل لنحو 15٪ من الثروة العقارية  في مصر.

يوضح  أن المشكلة الخطيرة والأزلية التي تقف أمام أعمال الصيانة تكلفة الصيانة ومن يتحمل تكلفة هذه الصيانة خاصة المباني القديمة هل يتحملها المالك أم المستأجر؟، ومن هنا نلاحظ أن القانون لم يحدد، من يتحمل التكلفة، لذلك يستلزم إدخال تعديل تشريعي يضع حدا وحلا جذريا لهذه المشكلة، وليكن الحل  بشكل تدريجي من خلال إيجاد أشكال مختلفة لصياغة العقود، والبحث في تعديل العلاقة بين المالك والمستأجر، وهذا يتم بشكل جزئي يبدأ - علي سبيل المثال - من الوحدات المؤجرة المغلقة،من خلال اتفاق بين المالك والمستأجر علي صيانتها وإعادة تأجيرها بأسعار مرتفعة وتقسم الحصيلة مناصفة بينهما .

شركات الصيانة

من جانبه قال طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن مصر الدولة الوحيدة التي بها اتحادات شاغلين، والتجربة العملية أثبتت عدم نجاح تلك الفكرة وإثارة الكثير من الأزمات، وخاصة وأن اتحاد الشاغلين يضم غير متخصصين أو فنيين يقومون على أعمال صيانة العقار، علاوة على سيطرة المصالح الشخصية على بعض الاتحادات.

وأكد شكرى أن أفضل حل لتلك المشكلة هو إنشاء شركات متخصصة للصيانة ويتم تمويلها من ودائع الصيانة التي يسددها العملاء، بهدف ضمان وجود صيانة دورية للعقار من جهات فنية متخصصة ولها تعريفة مالية محددة.

وأشار إلى أن إنشاء هذه الشركات له الكثير من الفوائد سواء على مستوى السكان وملاك العقارات أو الاقتصاد الوطنى بشكل عام، حيث توفر المزيد من فرص العمل وتحافظ على الثروة العقارية المصرية.

روشتة حكومية

أوضحت الحكومة في الفترة الأخيرة على أهمية صيانة العقارات لذلك لجأت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة ، إلى فرض “وديعة صيانة” تختلف باختلاف المشروعات السكنية سواء في مشروعات الإسكان الاجتماعي حيث بلغت وديعة هذه المشروعات السكنية حوالي خمسة آلاف جنيه مصري.

وأكدت، أن فرضة وديعة صيانة مشروعات الإسكان الاجتماعي لفئة “محدودي الدخل” ستكون عبارة عن مبلغ خمسة آلاف جنيه مصري يتم فرضها بطريقة إجبارية على حاجزي العقارات السكنية في مشروعات الإسكان الاجتماعي، أو في مشروعات الخاصة بمشروع دار مصر للإسكان الذي يهدف الفئة متوسطة الدخل أو مشروعات سكن مصر.

ويهدف إنشاء صندوق خاص للعمل على تمويل “تكاليف الصيانة” لتلك العقارات يهدف إلى الحفاظ على سلامة الإنشائية لهذه المشروعات الحفاظ عليها، حيث ووضعت “وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة” بند في قانون “تعديلات قانون البناء الموحد” الذي يهدف إلى صيانة المباني العقارية.

كما تضمن قانون البناء الموحد على وضع آلية جديدة لقيام الجهات الإدارية التي تم تكلفتها من “شركة للإدارة والصيانة” من أجل القيام بمهام “اتحاد الشاغلين، أما في حالة عدم إنشاء اتحاد الشاغلين يكون للجهة الإدارية الحق في الحجز الإداري على العقارات أو المنقولات ليتم سداد جميع الالتزامات المالية.

كما تضمن أيضا قانون البناء الموحد على دعوة ممثلة للجهة الإدارية ليتم حضور اجتماعات الجمعية العمومية للتجمعات السكنية المغلقة، لتكون كمراقب لضمان حسن السير، والعمل على التصدي على لجميع المشكلات الخاصة بصيانة العقار.

التعليقات