كل ما تريد معرفته عن حكم "بطلان منع المؤجر من إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد"
Saturday, May 5, 2018 - 22:44
كتب:
فرض حُكم المحكمة الدستورية برئاسة المستشار عبدالوهاب عبدالرازق، اليوم السبت، ببطلان "منع الملَّاك من المطالبة بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليه"، تساؤلًا حول المعنيين بالحكم في ظل انقسام المستأجرين إلى ثلاثة أنواع (سكني شخصي - تجاري - اعتباري).
ونص الحكم الصادر على (عدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني".
من المعنيون بحكم الدستورية.. ومتى ينفذ؟
وفسَّر المحامي بالنقض ميشيل حليم، المستشار القانوني لرابطة المستأجرين، الحكم الصادر، بأنه يتعلق فقط بالأشخاص الاعتباريين (منشآت حكومية -شركات - النوادي - بنوك - سفارات) وغيرها، ولا يمسّ بأي حال المستأجرين الآخرين (العقارات السكنية - التجارية).
وأوضح "حليم"، أن الحكم الصادر سينفذ بشروط من ضمنها تغيير المؤسسة للنشاط على سبيل المثال، إلا أنه سيدخل حيز التنفيذ بعد تعديل المادة بمجلس النواب وإقرارها ونشرها بالجريدة الرسمية وكذلك الحكم.
وحددت المحكمة الدستورية موعد تطبيق حكمها بنشره في الجريدة الرسمية لإعمال أثره، بأنه سيكون في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي اللاحق لمجلس النواب.
وعن كيفية تطبيق الحكم، كشف مصدر قانوني أن المالك يقوم برفع دعوى "طرد" أمام دائرة (مدني إيجارات) دون إعلان قانوني للمستأجرين، ويستند إلى حكم الدستورية الأخير.
ماذا قالت الدستورية عن إخلاء مستأجري الأماكن السكنية والتجارية؟
المحكمة الدستورية حددت شروط الإخلاء في الحالتين في نص حكمها بالطعن رقم 70 لسنة 18.
1 - الأماكن السكنية: قالت المحكمة الدستورية العليا في حكمٍ صادر عام 2002، إن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه (أقارب الدرجة الأولى) الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك على أن يلتزموا بكافة أحكام العقد، وبذلك يكون العقد ممتدا إليه وليس مستأجراً أصليًا، على أن تعود العين المؤجر لمالكها الأصلي بوفاة آخرهم أو الترك وهو ما يعني أن امتداد العقد بات لمرة واحدة فقط.
2 - الأماكن التجارية (المحلات): أوضحت المحكمة أنه إذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون "العين" من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد، من أقارب الدرجة الأولى.
ماذا بشأن امتداد عقود المستشفيات والمدارس بنفس الأجرة؟
المحكمة الدستورية أبطلت المادة 16 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بأن قضت ببطلان أحقية مُستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها، والمستشفيات وملحقاتهما، في حالة تأجيرها لهم مفروشة، الاستمرار في العين، ولو انتهت المدة المتفق عليها، وذلك بالشروط والأجرة المنصوص عليها في العقد.
يذكر أن المحكمة الدستورية استندت في جميع أحكامها الخاصة بتنظيم علاقة المؤجر والمستأجر إلى تطبيق نص المادة 54 من الدستور بشأن "الحرية الشخصية حق أصيل للفرد" واعتبرت أن حرية التعاقد وإرادة الاختيار ضمنها.
وأوضحت أنه إذا امتدت عقود الإيجار بعد انتهاء المدة المتفق عليها دوت تقييد، يكون قد أسقط حق المؤجر –مالك العين في الأعم من الأحوال– في استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها في الغرض الذي أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها في العقد.
التعليقات